معاملات املاک تجاری (مغازه‌ها و پاساژها) به دلیل وجود پدیده‌هایی به نام «سرقفلی» و «حق کسب، پیشه یا تجارت»، همواره یکی از پیچیده‌ترین بخش‌های حقوق ثبت بوده است. نادیده گرفتن ظرایف این قراردادها می‌تواند مستأجر را به خاک سیاه بنشاند یا مالک را با دعاوی سنگین روبه‌رو کند.
تفاوت حق کسب و پیشه (قانون ۵۶) با سرقفلی (قانون ۷۶)
- املاک تجاری مشمول قانون ۱۳۵۶:
- حق کسب و پیشه خودبه‌خود با فعالیت و کسب شهرت مستأجر در مغازه ایجاد می‌شود؛ حتی اگر ابتدای کار پولی نداده باشد!
- مستأجر بدون اجازه مالک عین حق واگذاری مغازه به غیر را ندارد و اگر سرخود واگذار کند، دادگاه حکم تخلیه به دلیل انتقال به غیر با پرداخت نصف حق کسب و پیشه صادر می‌کند.
- املاک تجاری مشمول قانون ۱۳۷۶ (سرقفلی مدرن):
- سرقفلی مبلغی است که مستأجر در ابتدای قرارداد به مالک می‌پردازد تا در پایان مدت، ملک با اولویت به قیمت عادله به او واگذار شود یا مبلغ سرقفلی به نرخ روز به او برگردد.
الزامات قانون جدید نسبت به سرقفلی
طبق ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی:
- هرگونه عمل حقوقی که منجر به انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال یا انتقال حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه و سرقفلی) شود، باید حتماً در سامانه الکترونیک ثبت گردد.
- دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم سند انتقال سرقفلی، مالیات نقل‌وانتقال حق واگذاری را طبق ارزش اعلامی مالک محاسبه و به صورت سیستمی تسویه می‌کنند.
به کمک نیاز دارید؟
اگر برای ثبت ادعا در سامانه کاتب نیاز به راهنمایی دارید، می‌توانید درخواست تماس ثبت کنید.