خرید ملک بدون سند رسمی مثل راه رفتن روی لبه پرتگاه است! اگر تا دیروز خریدن خانه و زمین با یک تکه کاغذ مبایعه‌نامه بنگاهی ریسک داشت، با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، این ریسک چند برابر شده است.
چرا؟ چون دادگاه‌ها و ادارات دیگر اسناد عادی و قولنامه‌های دستیِ تنظیم‌شده بعد از لازم‌الاجرا شدن قانون را به عنوان دلیل مالکیت نمی‌پذیرند! اما اگر به هر دلیلی مجبور شدید ملکی فاقد سند رسمی بخرید، حتماً این اصول حیاتی را رعایت کنید:
۱. معامله فقط در بستر سامانه (تبصره ۱۰ ماده ۱۰)
مهم‌ترین نکته این است: هیچ‌وقت و تحت هیچ شرایطی، ملک قولنامه‌ای را بیرون از سامانه رسمی با دست‌نوشته یا مبایعه‌نامه سنتی نخرید!
- طبق تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام، اگر فروشنده قبلاً ادعایش را در «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» ثبت کرده باشد و اقدام قانونی‌اش در جریان باشد، قانون‌گذار تا ۸ سال به شما اجازه می‌دهد که معامله را درون خود سامانه انجام دهید.
- این معامله در واقع «انتقال حق اعتراض و پیگیری» به شماست و در سامانه ثبت می‌شود تا دست کلاهبرداران برای فروش چندباره ملک بسته شود.
۲. استعلام تداخل با اراضی ملی و دولتی
قبل از پرداخت هر پولی، سامانه باید وضعیت ملک را از جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی استعلام کند (ماده ۱۰ آیین‌نامه تبصره ۱۰). اگر زمین در حریم منابع طبیعی، جنگل‌ها یا اراضی موات دولتی باشد، حتی اگر صد سال هم تصرف شده باشد، سند رسمی برایتان صادر نخواهد شد و پول‌تان سوخت می‌شود!
۳. بررسی ریشه ملک و سلسله قولنامه‌ها
اگر ملک در سامانه ثبت شده، بررسی کنید که آیا فروشنده، ملک را از مالک اولیه خریده یا ایادی قبلی آن مشخص هستند؟ چک کنید که روی این پلاک، ادعای معارض دیگری ثبت نشده باشد.
۴. پرداخت ثمن از طریق حساب‌های معتبر و امانی
پول معامله را هرگز به حساب دوستان، شرکا یا دستی پرداخت نکنید. وجه معامله باید با شروط قراردادی مشخص و ترجیحاً از طریق سازوکارهای پرداخت رسمی و قابل ردیابی سامانه انجام شود تا در صورت بروز فسخ هوشمند یا کشف فساد، امکان استرداد وجه وجود داشته باشد.
جمع‌بندی
توصیه همیشگی کارشناسان حقوقی این است: اگر امکانش را دارید، ملکی بخرید که سند تک‌برگ رسمی دارد. اما اگر ملک بدون سند می‌خرید، حتماً ثبت ادعای آن در سامانه و استعلام‌های منابع طبیعی را شرط اصلی امضای قرارداد قرار دهید.
---
⚠️ معامله سنتی خارج از سامانه، برابر است با بی‌اعتباری کامل در محاکم دادگستری.
به کمک نیاز دارید؟
اگر برای ثبت ادعا در سامانه کاتب نیاز به راهنمایی دارید، می‌توانید درخواست تماس ثبت کنید.